סיסמתך תשלח אליך בדואר אלקטרוני

איך עושים סקר שוק למשכנתא?

מאת: תמיר ילינק | 23 בדצמבר 2019

סקר שוק למשכנתא דורש מכם להכין שיעורי בית, להכיר את ההבדלים בין המסלולים ולקבוע תקציב להחזר החודשי. בנוסף, תוכלו להשתמש בכלים אובייקטיביים כגון מחשבון משכנתא. מבולבלים? הנה המדריך שיחסוך עבורכם זמן וכסף

ברור מאליו שמשכנתא היא ההלוואה הכי גדולה של המשפחה, אך לא רבים יודעים עד כמה: לפי הערכות, משכנתא ממוצעת למשפחה נאמדת ב-650 אלף ש”ח. לשם השוואה, כל יתר ההלוואות של משפחה ממוצעת – כמו למשל משיכת יתר בחשבון הבנק, הלוואות, מימון חוץ בנקאי, כרטיסי אשראי וכן הלאה – מגיעות יחד ל-100 אלף ש”ח. במישור הלאומי, סך המשכנתאות של הציבור בישראל כבר עומד על מעל 275 מיליארד ש”ח וזה לא צפוי להשתנות בעתיד הנראה לעין.

אבל כמובן שיש דרכים לחסוך בעלויות המימון. בראש ובראשונה, מה שצריך לעשות זה להשוות בין משכנתאות שונות ולתכנן את המשכנתא במבט לעתיד. למרות שנוח יותר לחשוב על ההחזרים הראשונים בטווח הקצר, המשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח וכל שינוי בה או בהכנסות של משק הבית צפוי להיות דרמטי.

שנית, צריך לשמור על עקרונות מנחים שמשותפים לכל סוגי המשכנתאות: החזרים חודשיים של עד שליש מההכנסה הפנויה, אחוז מימון קטן וקיצור תקופת המשכנתא עד כמה שאפשר. מפה והלאה, כל שנותר הוא באמת להיכנס לעובי הקורה וללמוד על ההבדלים בין סוגי משכנתאות.

אין תחליף לידע אישי

הכלי הכי חזק ויעיל בבחירת המשכנתא הנכונה הוא ידע אישי. בהקשר הזה, עליכם לדעת שכל משכנתא מורכבת מקרן ומריבית. הקרן מייצגת את סכום ההלוואה המקורי שתקבלו מהבנק, בעוד הריבית היא המחיר של ההלוואה והוא נקוב באחוזים.

כמו כן, בכל אחד ממסלולי ההלוואה שיציעו לכם תראו שיש כמה פרמטרים: שיטת החזר, הצמדה למדד, התנהגות הריבית, הגבלת תמהיל המשכנתא על פי הנחיות בנק ישראל, אפשרויות פירעון מוקדם, תקופת ההלוואה האפשרית במספר שנים וסוג המטבע שבו בוחרים לנהל את ההלוואה.

מה שעושים זה לקחת את הפרמטרים השונים ולשחק איתם על מנת לבנות מסלול משכנתא משתלם. זה גם השלב שבו תבינו שאין משכנתא אחת שמתאימה לכולם, אלא רק המון מסלולים שמהם בוחרים את הפרמטרים הרלוונטיים.

מעבר לכך, כדאי להכיר את השיטות הקיימות לחישוב ההחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת הבלון. ברוב הבנקים יציעו לכם את שיטת שפיצר כברירת מחדל כי היא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית, אבל אתם לא חייבים להסכים. במקום זה, ייתכן ודווקא שיטת קרן שווה, שבה התשלום החודשי מורכב מסכום קבוע על חשבון קרן ההלוואה ומתשלום הריבית על יתרת הקרן – תהיה זו שמתאימה לכם.

לקרוא ולשים בכיס: ארגז כלים לחיסכון בהוצאות משכנתא

ההיבט הטכני של סקר שוק למשכנתא כולל עבורכם ארגז כלים מאוד יעיל. בארגז הכלים הזה מחכה לכם למשל מחשבון משכנתא, שמאפשר לכם לבחור איזה נתונים להזין ואיזה תוצאות לקבל. אם תכניסו פרטים לגבי הסכום החודשי שאתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם, תקבלו את סכום ההלוואה שאפשר לדרוש מהבנק. לחילופין, תוכלו להכניס את הסכום הרצוי להלוואה ולקבל תשובה לגבי ההחזר החודשי.

מחשבון משכנתא זמין עבורכם באתרי האינטרנט והוא לא דורש שום התחייבות מול הבנקים. אם הפרטים במחשבון לא מספיקים, תוכלו לקבוע פגישת ייעוץ ולהגיע אליה על מנת להתחיל תהליך של קבלת אישור עקרוני. גם האישור העקרוני לא באמת מחייב אתכם, אבל הוא יעניק לכם אינדיקציה לגבי ההוצאות הצפויות וייתן את האות לשלב הבא בתהליך הגשמת החלום.